Σύμφωνα με πρόσφατους υπολογισμούς, στο πλαίσιο της μαζικής τιτλοποίησης των απαιτήσεων των Τραπεζών προς τα funds του εξωτερικού, έχουν μεταβιβαστεί περί τις 700.000 ενυπόθηκες απαιτήσεις στα χέρια των funds. Αυτό σημαίνει ότι περίπου 700.000 ακίνητα συμπολιτών μας κινδύνευσαν ή / και κινδυνεύουν από πλειστηριασμό, τον οποίο επισπεύδουν, αντί των Τραπεζών, οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) εκπροσωπώντας τα funds του εξωτερικού. Μάλιστα, η (συνειδητή και σε μεγάλο βαθμό πολιτική) επιλογή του νομοθέτη να αφήσει το καθεστώς λειτουργίας τους σε μεγάλο βαθμό αρρύθμιστο και η (επίσης σε μεγάλο βαθμό πολιτική) επιλογή της πλειοψηφίας του ΑΠ να αφεθεί ανεξέλεγκτη η δράση των servicers είχε κι έχει ως αποτέλεσμα την εμφάνιση ιδιαίτερα επιθετικών πρακτικών, με έντονα διωκτική διάθεση από τους servicers, που επιλέγουν απροκάλυπτα την δικαστική οδό της εκτέλεσης παρά την ρύθμιση των οφειλών των δανειοληπτών. Ενδεικτικό αυτού αφ’ ενός είναι η παρουσίαση μη βιώσιμων και εξαιρετικά δεσμευτικών ρυθμίσεων ως προτάσεις τύπου «take it or leave it» και αφ’ ετέρου, στον αντίποδα, η ανάρτηση περίπου 700.000 πλειστηριασμών για το επόμενο χρονικό διάστημα, με περίπου 1.400 να διενεργούνται ανά εβδομάδα!!!
Κατωτέρω θα επιχειρήσουμε να απαντήσουμε μερικές συχνές ερωτήσεις που αφορούν την προστασία του οφειλέτη από πλειστηριασμό:
- Έχει εκδοθεί Διαταγή Πληρωμής εναντίον μου. Είναι αναπόφευκτος ο πλειστηριασμός;
Η επίδοση στον οφειλέτη Διαταγής Πληρωμής είναι μία σαφής ένδειξη ότι ο πιστωτής είναι πολύ πιθανόν να προχωρήσει σε κατάσχεση-πλειστηριασμό του ακινήτου. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να υποτιμηθεί η σημασία της Ανακοπής κατά της Διαταγής Πληρωμής, αφού αποτελεί τη στοιχειώδη νομική προστασία του οφειλέτη από τις διωκτικές σε βάρος του ενέργειες. Μπορεί να ακυρώσει τη διαταγή και να αμφισβητήσει το ποσό που λένε ότι οφείλει κλπ. Παράλληλα και αν εμπρόθεσμα ασκηθεί η ανακοπή ο οφειλέτης εξασφαλίζεται με Αναστολή της εκτέλεσης της Διαταγής Πληρωμής, με ασφαλιστικά μέτρα, ώστε ο πιστωτής να μην είναι σε θέση να προχωρήσει την εκτέλεση σε βάρος του οφειλέτη.
Τέλος, σκόπιμο είναι ο οφειλέτης, ακόμη και μετά την επίδοση της Διαταγής Πληρωμής – και σίγουρα μετά την άσκηση της Ανακοπής σε αυτό το ενδεχόμενο – να απευθυνθεί σε ειδικούς στην τραπεζική διαμεσολάβηση ώστε να ρυθμίσει την οφειλή του εξωδικαστικά. Μία ρύθμιση της οφειλής έχει ως αποτέλεσμα την παύση οποιασδήποτε δικαστικής πράξης εκτέλεσης από τον πιστωτή κι αποτελεί την ιδανική επίλυση της διαφοράς.
- Μετά την Διαταγή Πληρωμής, μου επιδόθηκε κατάσχεση του ακινήτου μου που ορίζει πλειστηριασμό. Τί μπορώ να κάνω;
Το βασικό ένδικο βοήθημα κατά του πλειστηριασμού είναι η Ανακοπή κατά της Κατασχετήριας Έκθεσης, με την οποία αναζητούνται και προβάλλονται πλημμέλειες, νομικές – τυπικές και ουσιαστικές, για το σκοπό της ακύρωσης της Κατασχετήριας Έκθεσης και, συνακόλουθα, του πλειστηριασμού. Η προθεσμία για την άσκηση της Ανακοπής αυτής, εάν αφορά κατάσχεση ακινήτου, είναι σαράντα πέντε (45) ημέρες από την ημέρα της κατάσχεσης.
Σημειωτέον ότι, επειδή ο νόμος δεν προβλέπει πλέον ασφαλιστικά μέτρα κατά της εκτέλεσης, σκόπιμο είναι η Ανακοπή αυτή να ασκείται το δυνατόν συντομότερα, ώστε να υπάρχει το περιθώριο για υπόλοιπες ενέργειες ρύθμισης και διαγραφής χρέους.
- Πώς μπορώ να αναστείλω τον πλειστηριασμό; Πόσο χρόνο μπορώ να κερδίσω;
Από το 2015 έχει καταργηθεί το διαβόητο άρθρο 938 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας το οποίο επέτρεπε την αναστολή της εκτέλεσης (δηλαδή την παύση κάθε ενέργειας που προωθεί την εκτέλεση κι άρα τον πλειστηριασμό) μέχρι την έκδοση απόφασης επί της Ανακοπής κατά της Κατασχετήριας Έκθεσης. Σήμερα, δε, το ίδιο άρθρο επιτρέπει Αίτηση Αναστολής Εκτέλεσης κατά ακινήτου μόνο σε δεύτερο βαθμό, δηλαδή προϋποθέτει να έχει βγει απορριπτική απόφαση επί της Ανακοπής κατά της Κατασχετήριας Έκθεσης, να έχει ασκηθεί Έφεση και μόνον κατόπιν είναι επιτρεπτή η Αίτηση Αναστολής – προϋποθέτοντας ότι ο οφειλέτης έχει το χρόνο να προβεί στις ανωτέρω ενέργειες, όπως παραπάνω αναφέραμε.
Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν έμμεσες οδοί που επιτρέπουν την αναστολή του πλειστηριασμού. Ειδικότερα, συνεχίζει να ισχύει η Αίτηση Αναστολής που αφορά την Ανακοπή κατά της Διαταγής Πληρωμής, η οποία προϋποθέτει την νομότυπη άσκηση της Ανακοπής αυτής, ήδη με την πρώτη κοινοποίηση της Διαταγής Πληρωμής και δυνάμει της οποίας υπάρχει δυνατότητα αναστολής με ασφαλιστικά μέτρα.
Έτσι, εάν ο οφειλέτης ασκήσει αυτήν την Αίτηση Αναστολής, είναι πολύ πιθανό να αναστείλει οποιαδήποτε ενέργεια εκτέλεσης μέχρι την έκδοση απόφασης επί της Ανακοπής του – η συζήτηση της οποίας συνήθως αργεί για αρκετά χρόνια!
Δεύτερον, στην ειδική περίπτωση που ο οφειλέτης είχε καταφύγει στο Νόμο για τα Υπερχρεωμένα Νοικοκυριά (Νόμο Κατσέλη) κι είχε απορριφθεί η αίτησή του, εφ’ όσον έχει ασκήσει Έφεση κατά της απόφασης, ο Νόμος του δίνει τη δυνατότητα να ασκήσει Αίτηση Αναστολής Εκτέλεσης κατά των διωκτικών ενεργειών των πιστωτών του, η οποία θα απαγορεύει οποιαδήποτε ενέργεια εκτέλεσης εκ μέρους των πιστωτών κατά της ακίνητης περιουσίας του μέχρι την έκδοση απόφασης επί της Έφεσής του – η συζήτηση της οποίας συνήθως αργεί ομοίως αρκετά χρόνια!
- Δεν έχω ασκήσει καμία Ανακοπή ή απορρίφθηκαν και ο πλειστηριασμός πλησιάζει. Μπορώ να αμυνθώ με κάποιον τρόπο;
Ακόμη και την ύστατη στιγμή, ακόμη και δίχως να έχουν ληφθεί προηγουμένως νομικές ενέργειες, ο οφειλέτης έχει δύο νομικά εργαλεία στη διάθεσή του:
- Το σημαντικότερο: η Ανακοπή για τη διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς του ακινήτου στον πλειστηριασμό. Η συγκεκριμένη Ανακοπή επιδιώκει να αυξήσει την τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου, ώστε να το καταστήσει λιγότερο «ελκυστικό» για τους επίδοξους αγοραστές / πλειοδότες (μεταξύ αυτών και για το ίδιο το fund), με αποτέλεσμα, μια επιτυχημένη – και ουσιαστική – αύξηση της τιμής του ακινήτου να σημαίνει σχεδόν βέβαιη ματαίωση του πλειστηριασμού, λόγω έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος, κερδίζοντας έτσι ουσιαστικό χρόνο μηνών ή και ετών στον οφειλέτη για την πρόοδο των διαπραγματευτικών του ενεργειών κι ενισχύοντας τη θέση του σε αυτές, αλλά και επιτρέποντας πιθανή νομική του κατοχύρωση μέσω άλλων ενεργειών που δεν θα είχε διαφορετικά το περιθώριο να ασκήσει (π.χ. Έφεση κατά πρωτόδικης απόφασης και ασφαλιστικά μέτρα). Η συγκεκριμένη Ανακοπή επιβάλει τη συνεργασία του νομικού συμπαραστάτη του οφειλέτη με πραγματογνώμονα μηχανικό – εκτιμητή, ώστε να είναι εφικτή η συγκέντρωση του απαραίτητου αποδεικτικού υλικού που θα είναι σε θέση να αυξήσει σε σημαντικό βαθμό την αξία του ακινήτου. Υποβάλλεται, το αργότερο δεκαπέντε (15) εργάσιμες ημέρες πριν τον πλειστηριασμό.
- Δίνεται η δυνατότητα στον οφειλέτη να υποβάλει Αίτηση Αναστολής πλειστηριασμού, η οποία επιτρέπει την αναστολή του πλειστηριασμού για χρονικό διάστημα μέχρι έξι (6) μηνών. Προϋπόθεση για να γίνει δεκτή αυτή η Αίτηση Αναστολής είναι να καταβληθεί από τον οφειλέτη στον πιστωτή το ένα τέταρτο (1/4) του οφειλομένου ποσού, καθώς και τα έξοδα της επίσπευσης! Η συγκεκριμένη Αίτηση κατατίθεται, όπως και παραπάνω, το αργότερο δεκαπέντε (15) εργάσιμες ημέρες πριν τον πλειστηριασμό.
- Διενεργήθηκε ο πλειστηριασμός αλλά δεν υπήρξε ενδιαφέρον. Μπορεί να επαναφέρει ο πιστωτής μου τον πλειστηριασμό;
Εάν ο πλειστηριασμός διενεργήθηκε, αλλά το ακίνητο δεν παρουσίασε κανένα αγοραστικό ενδιαφέρον – συνήθως επειδή έχει καταστεί απαγορευτική η τιμή πρώτης προσφοράς κατόπιν της διόρθωσης της τιμής του πλειστηριασμού με την Ανακοπή που περιγράφουμε παραπάνω – τότε ο πλειστηριασμός ματαιώνεται. Ο επισπεύδων έχει δικαίωμα να επαναφέρει τον πλειστηριασμό με δήλωση συνέχισης, όμως και τη δεύτερη φορά που θα επαναφερθεί ο πλειστηριασμός, η τιμή πρώτης προσφοράς θα είναι ίδια με την πρώτη. Εάν και πάλι δεν υπάρξει αγοραστικό ενδιαφέρον, την τρίτη φορά επιτρέπεται η συνέχιση του πλειστηριασμού, με το ακίνητο να φέρεται, όμως, στο 80% της πρώτης τιμής. Εφ’ όσον και πάλι δεν υπάρξει αγοραστικό ενδιαφέρον, την τέταρτη φορά το ακίνητο φέρεται στο 65% της πρώτης τιμής. Τέλος, εάν το ακίνητο αποτύχει και πάλι να συγκεντρώσει ενδιαφέρον, τότε ο επισπεύδων πιστωτής έχει δικαίωμα να προσφύγει στη δικαιοσύνη και να επιδιώξει την εκποίηση του ακινήτου με «ελεύθερη» τιμή, δηλαδή ακόμη και σε τιμή χαμηλότερη από το 65% της τιμής πρώτης προσφοράς, που υποτίθεται πως αντιπροσωπεύει την εμπορική αξία του ακινήτου.
Είναι προφανές, όμως, ότι η διαδοχική επαναφορά άγονων πλειστηριασμών απαιτεί χρόνο – και χρήμα – εκ μέρους του πιστωτή, ο οποίος χρόνος μπορεί να αξιοποιηθεί από τον οφειλέτη για να διαπραγματευτεί την οφειλή του, ως μοχλός πίεσης για την επίτευξη μίας ευνοϊκής ρύθμισης. Για αυτό είναι πολύ σημαντικό ο οφειλέτης να επιτύχει τη μεγαλύτερη δυνατή αύξηση της τιμής του ακινήτου του μέσω της Ανακοπής για τη διόρθωση της τιμής του πλειστηριασμού, αφού, όσο πιο υψηλά ωθηθεί η τιμή του ακινήτου, τόσο περισσότερο χρόνο θα έχει ο οφειλέτης στη διάθεσή του.
- Πώς μπορώ να παρακολουθώ το πότε θα γίνει ο πλειστηριασμός;
Μολονότι έχει επικρατήσει ευρύτερα η ιστοσελίδα «www.eauction.gr» ως η ηλεκτρονική πλατφόρμα όπου ο οφειλέτης δύναται να παρακολουθεί την ανάρτηση του πλειστηριασμού του ακινήτου του, αυτό δεν είναι απόλυτα ορθό. Η ιστοσελίδα «www.eauction.gr» είναι η ηλεκτρονική πλατφόρμα μέσω της οποίας διενεργείται ο πλειστηριασμός, όχι ο χώρος όπου αναρτάται ο πλειστηριασμός. Στην πραγματικότητα, βάσει νόμου, ο επισπεύδων τον πλειστηριασμό έχει υποχρέωση να τον αναρτήσει στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων (https://deltio.tnomik.gr), από όπου ο οφειλέτης μπορεί να αποκτήσει ασφαλή γνώση ως προς την κατάσταση του πλειστηριασμού που τον αφορά. Μάλιστα, δεν υπάρχει υποχρέωση για έγγραφη ειδοποίηση και ενημέρωση του οφειλέτη για την εκ νέου ανάρτηση του πλειστηριασμού από τον επισπεύδοντα, οπότε η ως άνω ιστοσελίδα είναι και η μόνη αξιόπιστη πηγή ενημέρωσης για τον οφειλέτη! Αυτό είναι σημαντικό, γιατί έχει παρατηρηθεί πολλές φορές να αργεί σημαντικά η ανάρτηση της νέας ημερομηνίας του πλειστηριασμού στην ιστοσελίδα «www.eauction.gr», με αποτέλεσμα ο οφειλέτης να αργεί να πληροφορηθεί την νέα ημερομηνία και ως εκ τούτου να απωλέσει βασικά νομικά εργαλεία που θα μπορούσαν να σταματήσουν τον νέο πλειστηριασμό.
- Διενεργήθηκε ο πλειστηριασμός και το ακίνητό μου κατακυρώθηκε. Υπάρχει τρόπος να ανατρέψω τον πλειστηριασμό;
Η σύνταξη της Κατακυρωτικής Έκθεσης του ακινήτου αποτελεί την τελευταία πράξη της εκτέλεσης εκ μέρους του πιστωτή. Με την ως άνω Έκθεση βεβαιώνεται το καλώς έχειν της διαδικασίας του πλειστηριασμού και μεταβιβάζεται ουσιαστικά το ακίνητο στον υπερθεματιστή. Η Ανακοπή κατά της Κατακυρωτικής Έκθεσης αποτελεί και το τελευταίο ένδικο βοήθημα του Ανακόπτοντα κατά της διαδικασίας εκτέλεσης και στρέφεται κατά της τελευταίας ενέργειας εκτέλεσης, δηλαδή κατά της εγκυρότητας του ίδιου του πλειστηριασμού. Εφ’ όσον αφορά ακίνητο, ασκείται εντός εξήντα (60) ημερών από τη μεταγραφή της περίληψης της Κατακυρωτικής Έκθεσης.
Η συγκεκριμένη Ανακοπή εγγράφεται και στα βιβλία του Κτηματολογίου/ Υποθηκοφυλακείου εντός τριάντα (30) ημερών από την άσκησή της και πρακτικά δημιουργεί μείζον νομικό πρόβλημα στον υπερθεματιστή που ενδιαφέρεται να αξιοποιήσει το ακίνητο. Αφορά τυπικά προβλήματα της διαδικασίας.
- Τί σημαίνει η απόφαση του Αρείου Πάγου για τους πλειστηριασμούς;
Με την απόφασή του, ο Άρειος Πάγος διέγνωσε τη νομιμότητα της εκπροσώπησης των fund του εξωτερικού από τις εν Ελλάδι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Αποτελεί μία ομολογουμένως απογοητευτική κατάληξη σε έναν δίκαιο αγώνα εκ μέρους του νομικού κόσμου που εκπροσωπεί τους δανειολήπτες, ενώ επικρίσεις που αφορούν την άνευ προηγουμένου ταχύτητα της έκδοσης της επίμαχης απόφασης, καθώς και την προανακοίνωση της απόφασης από την Τράπεζα της Ελλάδος κυριαρχούν ήδη στους νομικούς κύκλους, καταδεικνύοντας πιθανά πολιτικά κριτήρια – κι όχι αμιγώς νομικά – πίσω από το σκεπτικό.
Παρά ταύτα, δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να θεωρήσουμε τον αγώνα κατά των πλειστηριασμών «χαμένο». Άλλωστε, η πλημμελής νομιμοποίηση των funds, όσο αποτελεσματικός λόγος κι αν ήταν, ουδέποτε υπήρξε το μοναδικό επιχείρημα κατά των πλειστηριασμών.
Ομολογουμένως, βέβαια, το momentum της απόφασης είναι νομοτελειακά σίγουρο ότι θα οδηγήσει σε επίταση των διωκτικών ενεργειών εκ μέρους των funds, ώστε οι οφειλέτες θα πρέπει να προετοιμαστούν αναλόγως· η έγκαιρη αντίδραση των οφειλετών, η διεξαγωγή αποτελεσματικών διαπραγματεύσεων και η ανάληψη των κατάλληλων δικαστικών αγώνων παραμένει, μέχρι σήμερα, το τρίπτυχο που εγγυάται τα καλύτερα δυνατά αποτελέσματα και την ευνοϊκότερη δυνατή διευθέτηση της οφειλής των δανειοληπτών – ενέργειες που σκόπιμο είναι να αναλαμβάνονται με την καθοδήγηση εξειδικευμένων στο αντικείμενο νομικών συμπαραστατών.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο – διαμεσολαβητή για αποφυγή πλειστηριασμών, διάσωση περιουσιών, εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση και διαμεσολάβηση στα τηλ: 2108811903, 6932455478.
Η Άνθια Κορέλα είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Δικηγόρος Ευρωπαϊκού Δικαίου και Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια, με Εμπειρία άνω των 30 Ετών, Εξειδικευμένη σε Υποθέσεις Διαμεσολάβησης, Διαπραγμάτευσης και Διαχείρισης Οικονομικής Φύσης Θεμάτων, ιδίως στη Διευθέτηση του Ιδιωτικού Χρέους, μέσω Εξωδικαστικών, αλλά και Δικαστικών Διαδικασιών.
