Μισθώσεις – Αirbnb – Συχνές ερωτήσεις
Θέλω να μισθώσω ακίνητο για κατοικία. Πόση θα είναι η διάρκεια;
Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη. Αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, αρκεί να γνωστοποιήσει την πρόθεσή του ο μισθωτής ότι θα παραμείνει μέχρι την τριετία. Περαιτέρω, μπορεί να επιμηκυνθεί η διάρκεια πέραν της τριετίας με νέα συμφωνία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή.
Μισθώνω το ακίνητό μου, ωστόσο ο μισθωτής μου οφείλει τα νοίκια των τελευταίων μηνών. Πώς μπορώ να τα διεκδικήσω;
Από τη στιγμή που ο μισθωτής επιδεικνύει δυστροπία ως προς την καταβολή των μισθωμάτων έχετε τη δυνατότητα είτε να εισπράξετε τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα είτε να αποβάλετε τον μισθωτή από το ακίνητο. Για τον σκοπό αυτό μπορεί είτε να ασκηθεί αγωγή καταγγελίας μίσθωσης είτε να ακολουθηθεί η διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και μισθωμάτων, η οποία είναι κατά πολύ ταχύτερη.
Ποια είναι η ελάχιστη διάρκεια για τις εμπορικές μισθώσεις;
Οι εμπορικές – επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται σήμερα από το άρ. 13 του νόμου 4242/2014. Για όσες μισθώσεις συνάφθηκαν μετά την 28η.2.2014 η διάρκειά τους καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους, αλλά κατοχυρώνεται ο μισθωτής ότι για τουλάχιστον 3 χρόνια θα παραμένει στο μίσθιο. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη. Αντίθετα, με βάση τον προηγούμενο νόμο, η διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης ήταν τουλάχιστον 12 έτη.
Πώς γίνεται η λύση – καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης;
Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.
Πότε μια μίσθωση ακινήτου θεωρείται μίσθωση Airbnb;
Σύμφωνα με νέο νομικό πλαίσιο οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων εφεξής ονομάζονται Βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων.
Ειδικά, για την περίπτωση της “Βραχυχρόνιας Μίσθωσης”, “ψηφιακές πλατφόρμες” νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του “ακινήτου”. Οι μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις.
Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρ. 39 του ν.4172/2013 σε συνδυασμό με τα όσα έχουν διευκρινισθεί με τις ΠΟΛ.1069/23.3.2015 και ΠΟΛ.1112/2017 εγκυκλίους.
Ποια πρόσωπα μπορούν να είναι Διαχειριστές Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;
Καταρχήν ορίζεται ότι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Ακόμη, διαχειριστής μπορεί να είναι ο κύριος του ακινήτου, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής κλπ.
Ενδιαφέρομαι να νοικιάσω το ακίνητό μου με βραχυχρόνια μίσθωση. Τι πρέπει να κάνω;
Προκειμένου ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνια Μίσθωση θα πρέπει: α) να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρήσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Διευκρινίζεται ότι η καταχώρηση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο “Ακίνητο”, όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ.1187/2017 , β) να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, γ) να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο, δ) να καταχωρεί συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του “Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής”, όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1η.1.2018 έως και την ημερομηνία έναρξής της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΠΟΛ.1170/2018).
Πότε υποβάλλεται η “Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής”;
Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το “Ακίνητο”. Π.χ. Για Βραχυχρόνια Μίσθωση που έχει συναφθεί με ημερομηνία άφιξης 25.8.2018 και αναχώρησης 2.9.2018, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί το αργότερο μέχρι την 20ή.10.2018.
Άνθια Κορέλα:
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ– ΕΔΔΑ- Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια
Κυρίλλου Λουκάρεως 45 (πλησίον Αρείου Πάγου -Εφετείου Αθηνών)
ΤΚ 11475, Αθήνα,
Τηλ: 2108811903 , 2108251894
Κιν: 6932455478
