Χρησικτησία και Κτηματολόγιο
Η χρησικτησία, ως θεσμός και ως τρόπος απόκτησης κυριότητας, έχει τεθεί στο επίκεντρο σημαντικών μεταβολών με την καθιέρωση του Εθνικού Κτηματολογίου. Η επιδίωξη σαφήνειας και ασφάλειας στις συναλλαγές εισήγαγε περιορισμούς και εξειδικεύσεις, οι οποίοι θέτουν διαφορετικούς όρους στην πρακτική αντιμετώπισή της σε σύγκριση με το προγενέστερο καθεστώς.
Η χρησικτησία στο πρώτο στάδιο της κτηματογράφησης
Στο πρώτο στάδιο της κτηματογράφησης τίθεται το ζήτημα αν η χρησικτησία μπορεί να δηλωθεί ως τίτλος κτήσης. Για την τακτική χρησικτησία η θεωρία και η νομολογία εμφανίζονται επιφυλακτικές, λόγω της ανάγκης ελέγχου της καλής πίστης του νομέα. Σύμφωνα με το ισχύον δίκαιο όμως, επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης με τίτλο την έκτακτη χρησικτησία.
Καίρια είναι η φάση της ανάρτησης: μετά από αυτήν, δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος που στηρίζεται σε έκτακτη χρησικτησία θεωρείται απαράδεκτη. Ο δικαιούχος δεν μπορεί πλέον να υποβάλει νέα δήλωση αλλά οφείλει να ασκήσει ένσταση, η οποία πρέπει να επιδοθεί υποχρεωτικά στο Ελληνικό Δημόσιο.
Η ένσταση αυτή έχει ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς συνεπάγεται την έκδοση πιστοποιητικού που υποκαθιστά εκείνο της υποβολής δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος. Το πιστοποιητικό, μαζί με την έκθεση επίδοσης στο Δημόσιο, είναι αναγκαίο για συμβολαιογραφικές πράξεις, για την άσκηση δικών και για εγγραφές στο Υποθηκοφυλακείο, όταν το δικαίωμα έχει αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία.
Η χρησικτησία κατά το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου
Όπως ρητά αναγνωρίζει το άρθρο 6 του ν. 2664/1998 αγωγές και αιτήσεις διόρθωσης κατά των πρώτων εγγραφών μπορούν να θεμελιωθούν και στην χρησικτησία. Ειδικότερα όταν η αρχική εγγραφή ενός γεωτεμαχίου φέρει την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», ο δικαιούχος που θεμελιώνει την κυριότητά του σε έκτακτη χρησικτησία οφείλει να ασκήσει την αγωγή της παραγράφου 2 του άρθρου 6, η οποία στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Η ρύθμιση αυτή δικαιολογείται από το γεγονός ότι, ελλείψει καταχωρισμένου τίτλου, μοναδικός δυνατός αντίδικος είναι το Δημόσιο, το οποίο θεωρείται ο φερόμενος κύριος του ακινήτου. Από την άλλη αν κάποιος εμφανίζεται ήδη στο κτηματολογικό φύλλο και έχει ως στόχο να διορθωθεί η αιτία κτήσης που αναγράφεται, έχει την δυνατότητα προσφυγής στην αίτηση του άρθρου 6 παρ.8 Μ.2664/1998.
Ο υπολογισμός του χρόνου συμπλήρωσης της έκτακτης χρησικτησίας
Ένα από τα πιο σημαντικά ζητήματα που ανέκυψαν με την εισαγωγή του Κτηματολογίου είναι ο χρόνος κατά τον οποίο πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις της χρησικτησίας, προκειμένου το σχετικό δικαίωμα να αναγνωριστεί.
Αρχικά, και σύμφωνα με τις αποφάσεις των δικαστηρίων, η εικοσαετία της έκτακτης χρησικτησίας έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί κατά τον κρίσιμο χρόνο έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογίου. Επομένως, αν η προβλεπόμενη εικοσαετία δεν είχε συμπληρωθεί μέχρι τότε, το δικαίωμα δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη στο στάδιο διόρθωσης των εγγραφών.
Η ρύθμιση, ωστόσο, διαφοροποιήθηκε με το άρθρο 37 παρ.2 του ν. 4315/2014, που προσέθεσε την περ. στ΄ στο άρθρο 6 παρ. 3 του ν. 2664/1998. Με την αλλαγή αυτή, για τις περιπτώσεις χρησικτησίας κρίσιμος χρόνος δεν είναι πλέον η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, αλλά ο χρόνος άσκησης της αγωγής διόρθωσης. Πρόκειται δηλαδή για μία αλλαγή που δίνει τη δυνατότητα σε κατόχους ακινήτων που δεν είχαν συμπληρώσει τον απαιτούμενο χρόνο χρησικτησίας κατά την έναρξη του Κτηματολογίου να θεμελιώσουν το δικαίωμά τους μεταγενέστερα, αρκεί να πληρούνται οι προϋποθέσεις κατά τον χρόνο που θα προσφύγουν στο δικαστήριο.
Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894, 6932455478 και στο e-mail: akorela.lawfirm@gmail.com
