ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ κι ΟΦΕΙΛΟΜΕΝΩΝ

 

Συχνά είναι τα προβλήματα με τις μισθώσεις κατοικιών κι επαγγελματικών χώρων. Τόσο οι εκμισθωτές όσο και οι μισθωτές άγονται συχνά ενώπιον των Δικαστηρίων για προστασία των εκατέρωθεν δικαιωμάτων τους.

Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου συνιστά μία διαδικασία σύντομη και οικονομικότερη από την άσκηση αγωγής, καθόσον δεν απαιτείται συζήτηση στο ακροατήριο. Αντίθετα, όμως, υπόκειται σε αυστηρές προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν ώστε να επιτύχει ο εκμισθωτής την έκδοσή της, οι οποίες και συνδέονται στενά, όπως άλλωστε και όλη η διαδικασία, με τη μη καταβολή  ή την καθυστέρηση καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή και μάλιστα από δυστροπία.

Σύμφωνα με το άρθρο 637 ΚΠολΔ οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται σωρευτικά είναι :

Α) Προηγούμενη επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην περίπτωση μάλιστα που ο μισθωτής καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός του δεκαπενθημέρου, τότε αποκλείεται σε πρώτο χρόνο η έκδοση διαταγής, εφόσον η καταβολή αυτή αποδεικνύεται εγγράφως.

Β) Η έγγραφη απόδειξη της έναρξης, και κατ΄ επέκταση της διάρκειας, της μίσθωσης που πρέπει να έχει κατατεθεί στην εφορία ηλεκτρονικά. Στην περίπτωση λοιπόν, προφορικής σύναψης της μίσθωσης δεν χωρεί η έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου. Η μισθωτική σχέση θα πρέπει επίσης να είναι ισχυρή κατά το χρόνο κατάθεσης της διαταγής, ειδάλλως εάν έχει λήξει τότε και η αίτηση θα απορριφθεί. Ειδικά δε ως προς το χρόνο μισθώσεως, πρέπει να έχουν τα μέρη υπόψιν ότι αν και τα περισσότερα μισθωτήρια ορίζουν συνήθως ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τη 2ετία, ωστόσο ο ν.1703/1987 (όπως αυτός τροποποιήθηκε) στο άρθρο 2§1 ορίζει πως«Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο». Περαιτέρω, σύμφωνα και με το άρθρο 1 « Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία». Έτσι λοιπόν, ακόμα και αν το μισθωτήριο ορίζει ως ελάχιστο χρόνο τη διετία και απαγορεύει ρητά την αναμίσθωση, εφόσον χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του διαμένοντος, η διάρκεια είναι τριετής και η μισθωτική σχέση ενεργή.

Γ) Μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων λόγω δυστροπίας του μισθωτή. Ο όρος δυστροπία (αρ. 66 ΕισΝΚΠολΔ) αφορά σε τεχνική έννοια του νόμου. Πάντως ακόμα και η καταβολή μέρους, ενός και μόνο, μισθώματος δύναται να θεωρηθεί ως τέτοια. Σε κάθε περίπτωση, όπως ειπώθηκε, εάν ο οφειλέτης αποπληρώσει εντός της προθεσμίας του δεκαπενθημέρου που τάσσεται με το εξώδικο, τότε η αίτηση διαταγής απόδοσης του μισθίου απορρίπτεται. Εάν όμως μετά από αυτήν την εξόφληση, αρχίσει να καθυστερεί εκ νέου την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, τότε υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία εκ μέρους του, και η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου μπορεί να εκδοθεί χωρίς την εκ νέου επίδοση εξώδικης όχλησης.

Παράλληλα, οι εκμισθωτής μπορεί να σωρεύσει με την αίτηση και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, των κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών ΔΕΚΟ, εφόσον αυτά πληρώθηκαν κι αποδεικνύονται εγγράφως.

Άμυνα του μισθωτή:

Σύμφωνα με το άρθρο 640 ΚΠολΔ, η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου αποτελεί τίτλο εκτελεστό και η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά το πέρας 20 ημερών από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.

Ο μισθωτής – καθ’ ου η διαταγή μπορεί να ασκήσει:

Α) Ανακοπή κατά της διαταγής, όπου πχ να αναφέρει ότι έχει εξοφλήσει, ότι δεν υπήρχε επανειλημμένη δυστροπία κλπ (εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ανωτέρω επίδοση) (Αρ.642 ΚΠολΔ) καθώς και

Β) Αίτηση αναστολής της εκτέλεσης της διαταγής δηλ ασφαλιστικά μέτρα καθώς και αίτημα προσωρινής διαταγής ώστε να μην είναι εξωστέος  μέχρι και την έκδοση της οριστικής απόφασης της ανακοπής (643, 691Α ΚΠολΔ).

Ως λόγοι ανακοπής, δε, μπορούν να προβληθούν τόσο αυτοί του ουσιαστικού όσο και του δικονομικού δικαίου. Ιδιαίτερα ως προς το πλαίσιο της δυστροπίας εκ μέρους του μισθωτή, αν και αυτό κρίνεται –και είναι- αυστηρό, πρέπει να τονιστεί ότι,  σύμφωνα και με την υπ’ αριθ. 7210/2013 απόφαση του Ειρ. Αθηνών «αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει, ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004) τότε αίρεται η δυστροπία του. Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος».

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903,  6932455478.

Ακινητο,διαχειριση,akinito,dikhgoro,dikigoros,δικηγόρο,δικηγορικα,γραφεία,δικηγόρος, δικηγόροι, Αθήνα, μίσθωση, μίσθιο, φόρος, φορολογία, εισόδημα, διαταγή, ασφαλιστικά, μέτρα, έξωση, προσωρινή, διαταγή, διαταγή, απόδοσης,  χρήσης, μισθίου, diatagh, diatagi, καταβολή, μισθώματα, κοινόχρηστα, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, ανακοπή, μισθωτής, ενοίκιο, καθυστέρηση, ιδιοκτητης, εκμισθωτής, δικηγόρος για υπερχρεωμένα νοικοκυριά, έφεση, ενστάσεις τραπεζών, χρόνος έκδοσης απόφασης, αποφάσεις ειρηνοδικείων, νέος νόμος, προϋποθέσεις υπαγωγής, δικαιολογητικά, νόμος Κατσέλη για ελεύθερος επαγγελματίες, κόκκινα δάνεια, προστασία πρώτης κατοικίας, ν 3869/2010,  ν 4161/2013, κούρεμα δανείων, κούρεμα τόκων, πάγωμα δανείου, εξωδικαστικές ενέργειες, προσωρινή διαταγή, προδικαστικός συμβιβασμός, δικόγραφα αίτησης, κόκκινα δάνεια, μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ρύθμιση, στεγαστικά δάνεια, καταναλωτικά δάνεια, αγροτικά δάνεια, κόκκινα δάνεια επιχειρήσεων, κόκκινα δάνεια και εισπρακτικές εταιρείες, διαπιστευμένοι διαμεσολαβητές για κόκκινα δάνεια, εγγυητές σε μη εξυπηρετούμενο δάνειο, διαταγές πληρωμής από τράπεζα σε ιδιώτη, επίδοση, παραγραφή, κατάσχεση, συστημικές τράπεζες, πλειστηριασμοί ακινήτων από τράπεζα, πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας, διαδικασία, ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί, πλειστηριασμοί από εφορία, συστημικές τράπεζες, μισθώσεις ακινήτων, μισθώσεις καταστημάτων, δικηγόρος για μισθώσεις, επίλυση διαφορών ενοικίασης, κτηματολόγιο, μισθώσεις airbnb, βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων δικηγόρος, νομικό πλαίσιο, νέος νόμος 2018, εμπορικό δίκαιο, εταιρείες, εταιρικό δίκαιο δικηγόρος εμπορικού δικαίου, δικηγορικό γραφείο εμπορικού δικαίου, δικηγόρος αλλοδαπών, δίκαιο αλλοδαπών, μεταναστευτικό δίκαιο, άδειες παραμονής αλλοδαπών, κατοικία αλλοδαπών, χαρτιά νομιμοποίησης, νομιμοποίηση αλλοδαπών