ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΙΣ ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ:

            Η αγορά ενός ακινήτου δεν είναι μία απλή διαδικασία. Είτε πρόκειται για την επιλογή του προς αγορά ακινήτου, είτε για τον νομικό του έλεγχο, είτε για τη σύνταξη προσυμφώνου και προκαταβολή, είτε για τη σύνταξη του σχετικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, υπάρχουν άφθονες λεπτομέρειες και σημαντικά σημεία που ελλοχεύουν κινδύνους για τον λιγότερο προσεκτικό αγοραστή. Μολονότι η παράσταση δικηγόρου δεν είναι καθαυτή υποχρεωτική, η συνδρομή του είναι πάντοτε καθοριστική για την βέλτιστη και ασφαλέστερη δυνατή διεκπεραίωση της αγοράς του εκάστοτε ακινήτου. Το ίδιο ισχύει για την συμβολή του μηχανικού.

Αρχικά, η επιλογή του ακινήτου από τον επίδοξο αγοραστή δεν είναι απλή υπόθεση. Πέραν της συνεκτίμησης των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του ακινήτου και του κατά πόσο ανταποκρίνονται στις επιθυμίες του αγοραστή και πέρα από τον έλεγχο για ύπαρξη τυχόν ελαττωμάτων σε αυτό, μείζονος σημασίας είναι και ο νομικός του έλεγχος, ήτοι ο λεγόμενος έλεγχος τίτλων. Αυτό που ελέγχεται εν προκειμένω στα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία και υποθηκοφυλακεία είναι το εάν ο πωλητής είναι πράγματι και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και νομιμοποιείται να το διαθέτει προς πώληση, αλλά και το εάν το ακίνητο είναι απαλλαγμένο από βάρη (π.χ. υποθήκη, κατάσχεση, δουλεία κ.λπ.). Αναζητώνται δηλαδή τυχόν νομικά ελαττώματα του ακινήτου, που πολλές φορές είναι και τα κρισιμότερα και τα πιο δύσκολα να διορθωθούν.

Επίσης, η αρχική συμφωνία για την αγορά περιλαμβάνει την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού, που θα ορίζει κι εξειδικεύει το προς αγορά ακίνητο, το τίμημα της αγοράς και την καταβολή ποσού προκαταβολής από τον αγοραστή προς τον πωλητή και τις ποινικές ρήτρες. Αυτό το συμφωνητικό, όμως, αν είναι τυποποιημένο, αφήνει τον αγοραστή έκθετο σε  ευθύνες για αποζημιώσεις, ενώ   ήδη σε αυτό το σημείο, είναι γεγονός ότι πιθανώς έχουν μεσολαβήσει έξοδα και δαπάνες, απώλεια άλλης ευκαιρίας για αγορά κ.ο.κ. Για αυτό, τα ιδιωτικά αυτά συμφωνητικά πρέπει να συντάσσονται εξ αρχής από τα μέρη εξατομικευμένα, επιμελημένα από τους νομικούς τους συμπαραστάτες, ώστε να τους παρέχουν τη μεγαλύτερη δυνατή ασφάλεια.

Και η υπογραφή όμως της τελικής συμβολαιογραφικής πράξης αγοραπωλησίας ενδέχεται να βρίθει λαθών και να υποκρύπτει παγίδες για τα εμπλεκόμενα μέρη· έτσι, η σύνταξή της πρέπει   να λαμβάνει χώρα εφ’ όσον και μόνον εφ’ όσον είναι νομικά εξασφαλισμένη η θέση του αγοραστή, κατά τα ανωτέρω. Διότι, εκκρεμότητες, αστοχίες και σφάλματα που θα εμφιλοχωρήσουν τυχόν στο τελικό συμβόλαιο διορθώνονται έπειτα πολύ δύσκολα, με τρόπο κοστοβόρο, χρονοβόρο και σε κάθε περίπτωση ασύμφορο (αν χωρούν διόρθωσης). Σημειωτέον δε ότι η αγοραπωλησία δεν περατούται με τη σύνταξη του σχετικού συμβολαίου, αλλά με την μεταγραφή αυτού στα αρμόδια υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία. Είναι, κατά πως λέγεται, όρος του ενεργού για την απόκτηση της κυριότητας από το νέο ιδιοκτήτη.

Πρέπει να σημειωθεί στο σημείο αυτό ότι μία αγορά ακινήτου γίνεται πιο δύσκολη στις περιπτώσεις αλλοδαπών, κατοίκων τρίτων κρατών, που για επενδυτικούς επιθυμούν να προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, αλλά δεν δύνανται να είναι παρόντες καθ’ όλη τη διαδικασία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, όπου μάλιστα απαιτείται συγκεκριμένη προδικασία (έκδοση Α.Φ.Μ., άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα κ.λπ.) η σημασία κι ανάγκη ενός εξουσιοδοτημένου δικηγόρου καθίσταται προφανέστερη και επιτακτικότερη. Εν τοις πράγμασι, ολόκληρη η διαδικασία, έως και την υπογραφή των τελικών συμβολαίων, μπορεί να γίνει εκ του μακρόθεν, αποκλειστικά από τον πληρεξούσιο δικηγόρο. Στις πλείονες δε των περιπτώσεων, η εν λόγω επένδυση αποσκοπεί στην έκδοση της  Golden Visa (άδειας διαμονής πέντε ετών), διαδικασία η οποία επίσης απαιτεί τη μεσολάβηση νομικού συμπαραστάτη, για την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη εξέλιξή της.